מכירת דירת ירושה בין אחים

חוק הירושה קובע כי חלוקת העיזבון שהותיר אחריו המנוח תבוצע לפי הוראות הצוואה, כל עוד המנוח השאיר צוואה חוקית. אם אין צוואה העיזבון יחולק בין היורשים על פי דין, על סמך העיקרון של מעגלי קרבה למנוח, כאשר בן/בת הזוג זכאים לרשת מחצית מהעיזבון והמחצית השנייה תחולק בין הצאצאים. זו הסיבה מדוע יש מקרים רבים בהם אחים (וכמובן גם אחיות) יורשים יחד דירה בירושה, ובמצבים אלו נהוג לעתים שאחד האחים רוכש את חלקם של אחיו ואחיותיו.

עם זאת, מכירת דירת ירושה בן אחים נחשבת לעניין משפטי מורכב מאחר ויש להעביר את הזכויות בנכס הנדל"ן, ויש לתהליך זה משמעותיות רבות גם מבחינת מיסוי כמו תשלומי מס שבח ומס רכישה (בהווה או בעתיד לאחר מכירה הדירה לצד שלישי). בנוסף, לא פעם יש סכסוכים קשים ומרים בין האחים היורשים יחדיו את דירת המנוח, ובמקרה של סכסוכים בין יורשים חשוב לפנות לעורך דין מקצועי ומנוסה מאחר ויש פתרונות שונים לבעיה, למשל הסתלקות מהירושה, הסכם לחלוקת עיזבון, פירוק שיתוף בין יורשים האחים ועוד.

שתי אפשרויות לקבלת דירה בירושה

בתי המשפט בישראל דנים לא פעם במקרה המורכב של סכסוכים בין אחים שירשו יחדיו דירה בירושה. את הדירה בירושה ניתן לקבל בדרך של צו ירושה אם המנוח לא הותיר אחריו צוואה או באמצעות צו קיום צוואה.

כאשר מעבירים דירה בירושה החוק לא רואה בפעולה זו כעסקה במקרקעין לצרכי מיסוי, לכן מקבלים פטור מלא מתשלום מס. ברוב המקרים, דירה בירושה מחולקת בין כמה אחים ואחיות, וכל יורש מושך לכיוון המתאים לו ביותר. אם קיים סכסוך בין האחים המקרה הופך למורכב יותר ולרוב הסכסוך ביניהם יגיע בצער רב לבית המשפט. יש לציין כי קיימים מספר תרחישים למכירת דירת ירושה בין אחים:

• אחד מהאחים היורשים קונה את חלקם של שאר האחים – מומלץ במקרה זה להזמין שמאי ניטרלי להערכת שווי הדירה, אך חשוב לדעת כי אם אחד האחים רוכש את חלקם של אחיו בדירת הירושה יתכן ויחול על היורש שקונה את הדירה מס ומס רכישה.
• חלוקת העיזבון בין האחים – האחים היורשים מחליטים לחלק את כל העיזבון ביניהם, כך הם נמנעים ממס שבח וממס רכישה היה ומתקיימים תנאים ייחודיים להסכם הנ"ל.
• האחים היורשים מוכרים את דירת הירושה לצד שלישי – במקרה של מכירת דירת הירושה לצד שלישי לעתים יחול מס שבח על האחים היורשים. כל מקרה לגופו.

אחים שירשו יחד דירה מהוריהם יכולים להחליט על אחזקה משותפת של דירת הירושה, כך הם יכולים לקבל הכנסה משכירות, הם נשארים כבעלי הנכס ובעתיד הם יכולים למכור את הדירה. אם מתעוררת מחלוקת בין האחים היורשים כדאי לפנות לעורך דין על מנת להגיש תביעת פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים, אפשרות נוספת היא שאחד האחים יקנה משאר היורשים את חלקם בדירת הירושה, במקרה זה החוק קובע כי התבצעה עסקה במקרקעין החייבת במס. האחים היורשים יכולים להחליט על מכירה הדירה לאחר קבלת צו ירושה או צו קיום צוואה, כך הם נמנעים מסכסוכים אפשריים.

מס שבח על דירת ירושה

חוק מיסוי מקרקעים קובע כי עסקת מקרקעין חייבת בדיווח ובתשלום מס רכישה ומס שבח, למעט מקרים מסוימים בהם מקבלים פטור מהתשלום. סעיף 4 לחוק קובע כי דירה שהתקבלה בירושה אינה מהווה עסקה במקרקעין לכן אין תשלום מס ולמעשה היורש נכנס במקום נעליו של המצווה ובעת רישום שמו בטאבו הוא לא נדרש להציג אישור מס שבח ומס רכישה.

במקרה שיש מספר אחים בדירת ירושה, ניתן לערוך הסכם בין יורשים וכך, לעתים בהתקיים תנאים מסוימים, נמנעים מתשלום מס, את ההסכם יש לערוך לפני חלוקת העיזבון. בנוסף, בעצת העורך דין אפשר להחליט על פירוק שיתוף בין יורשים אך במקרה זה יחול מס, וניתן למנות מנהל עיזבון שידאג למכור את הדירה ולחלק את התמורה ליורשים, בהתאם להנחיות בית המשפט.

במקרים בהם האחים מסוכסכים ואחד האחים מסרב למהלך מכירת דירת הירושה לאח אחר, חשוב לפנות לעורך דין ולהתייחס לנושא המס. ניתן לחלק את הנכסים בין האחים אם הדבר מתאפשר, ואם לא כדאי למכור את הדירה. בגלל שיקולי המס אין לוותר על ייעוץ מעורך דין, עדיף לפנות אליו לאחר איתור צוואה של המנוח, מאחר ואם אין צוואה צריך להוציא צו ירושה ולפעול בהתאם לחוק. בעזרת עורך הדין ניתן לבחור בדרך חוקית כדי להימנע מתשלום מס או להפחית משמעותית את תשלום המס בעת מכירת דירת ירושה.

לסיכום, חשיבה מסודרת , תכנון מקדים, ושיתוף פעולה בתיווכו וניהולו של עו"ד הבקיא בתחום יכול להביא לסיום מוצלח, יעיל, ונטול חבויות מס למשפחה וליורשים.