מקרקעין ומיסוי מקרקעין

רכישה או מכירה של נכס מקרקעין היא לרוב העסקה הכלכלית הגדולה בחיים, והמיסוי שלה מורכב ולא תמיד צפוי. רפורמות ושינויי חקיקה הופכים את התחום לדינמי, ולא פעם מוכרים וקונים מגלים בדיעבד חבות מס שלא ידעו עליה. במשרד עו"ד יוסי ברקוביץ' אנו מלווים לקוחות בעסקאות מקרקעין ובהיבטי המיסוי שלהן, כולל מכירת נכסים שהתקבלו בירושה, מתוך מטרה למנוע הפתעות ולתכנן נכון מראש.

שני המיסים המרכזיים בעסקה

בעסקת מקרקעין יש שני מיסים עיקריים, אחד לכל צד:

• מס רכישה, מוטל על הרוכש. שיעורו נקבע לפי שווי הנכס וסוגו, ויש הבדל משמעותי בין רכישת דירת מגורים יחידה לבין דירה נוספת. לרוכשי דירה יחידה נהנים ממדרגות מוטבות.
• מס שבח, מוטל על המוכר, ומחושב על הרווח (השבח) שנוצר בין שווי הרכישה לשווי המכירה. גם כאן קיימים פטורים והקלות, בעיקר במכירת דירת מגורים יחידה.

לכל מס כללים, מדרגות, מועדי דיווח ופטורים, ולכן חשוב להבין את ההשלכות עוד לפני החתימה על החוזה.

מיסוי בעת מכירת נכס שהתקבל בירושה

נקודה חשובה שרבים אינם מודעים לה, בישראל אין מס ירושה, וקבלת נכס בירושה כשלעצמה אינה חייבת במס. החבות עשויה לעלות רק בשלב מאוחר יותר, כאשר מוכרים את הנכס שהתקבל בירושה, ואז עשוי לחול מס שבח על הרווח.

עם זאת, החוק מעניק במקרים מסוימים פטור או הקלה במכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה, בכפוף לתנאים, בהם זהות המוריש, מספר הדירות שהיו בבעלותו, והאם היורש מוכר במקומו דירה יחידה. בדיקה מוקדמת של הזכאות לפטור יכולה לחסוך סכומים נכבדים, ולכן כדאי לבחון את הנושא לפני שמוציאים את הנכס למכירה.

למה תכנון מראש משתלם

מושגים כמו מס שבח ליניארי, דירת מגורים מזכה, עסקת מתנה, חילוף זכויות או הוראת שעה אינם מוכרים לרוב הציבור, אך יש להם השפעה ישירה על גובה המס שתשלמו. לעיתים עצם התזמון של העסקה, או הבחירה בין מסלולי מיסוי, משנים את התוצאה באלפי שקלים ויותר. תכנון נכון יכול להפחית את המס באופן מהותי, ובמקרים מסוימים אף לבטלו כליל.

כשמדובר בנכס שמגיע מעיזבון, נכון לשלב את שיקולי המיסוי כבר בשלב רישום הירושה והעברת הזכויות, ולא להמתין לרגע המכירה. כך מקבלים תמונה מלאה ומונעים טעויות יקרות.

שאלות נפוצות

האם יש מס על קבלת ירושה?

לא. בישראל אין מס ירושה. החבות עשויה לעלות רק בעת מכירת נכס מהעיזבון, בדמות מס שבח.

מי משלם מס רכישה ומי מס שבח?

מס רכישה משולם על ידי הקונה, ומס שבח על ידי המוכר, על הרווח שנצבר בנכס.

אפשר להימנע ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה?

במקרים מסוימים קיים פטור בכפוף לתנאים. כדאי לבדוק את הזכאות לפני המכירה, שכן לאחר העסקה קשה לתקן.

מתי כדאי להתייעץ לגבי מיסוי מקרקעין?

מוקדם ככל האפשר, רצוי לפני חתימת החוזה, כדי שאפשר יהיה לתכנן ולבחור את המסלול המשתלם.

לייעוץ בעסקת מקרקעין או במכירת נכס מירושה אתם מוזמנים לפנות למשרד עו"ד יוסי ברקוביץ'. מידע נוסף בעמוד אודות.